Le viager occupé

Le viager occupé : le grand classique du viager

On parle de viager occupé lorsque la personne qui vend son bien en viager continue d'y habiter et ce jusqu'à sa mort.

Le viager occupé est la formule de viager la plus courante puisqu'elle représente 98% des viagers contractés en France.

On peut se demander pourquoi c'est la plus courante alors que la demande des acheteurs est plutôt orientée sur le viager libre, qui leur permettrait d'habiter le bien immédiatement. Tout simplement parce que la formule la plus populaire chez les vendeurs est le viager occupé. En effet, le principe même et l'intérêt majeur du viager est de permettre d'avoir un revenu complémentaire tout en continuant d'habiter son bien. Dans ce cadre il est bien normal que les vendeurs choisissent majoritairement cette formule.

Faisons une parenthèse pour dire qu'acheter en viager c'est également aider un ancien à finir ses vieux jours en toute tranquillité et dans la dignité.

Le viager libre quant à lui possède un intérêt fiscal qui n'intéresse qu'une petite population de vendeurs (voir la page que nous lui consacrons : le viager libre).

Intérêt du viager occupé pour l'acquéreur

L'image d'Epinal du viager est que le gros intérêt du viager occupé pour l'acheteur est que le vendeur décède rapidement. Ce qui permettrait de s'offrir un bien à un prix dérisoire.

Bien sur ce genre de choses arrivent mais il vaut mieux ne pas compter dessus car c'est quand même la loterie, d'autant plus que l'évènement contraire peut aussi se produire (le vendeur qui continue à vivre jusqu'à des âges canoniques).

L'intérêt est autre part. On devrait parler d'intérêts car il y en a deux fondamentaux :

La décote du bien lors d'un viager occupé

Nous avons évoqué le sujet dans notre page générale sur le viager, le viager occupé permet de réaliser une décote importante sur le prix du bien.

En effet, lors d'un achat en viager occupé, vous n'avez pas la jouissance de votre bien pendant un certain nombre d'années. Si vous achetez à 40 ans et que vous ne pouvez occuper votre bien qu'à 55 ans, on peut considérer qu'une partie de la jouissance du bien vous aura échappé.

Le fait que le vendeur puisse continuer à habiter la maison ou l'appartement jusqu'à son décès est également pour lui un avantage.

De ce fait, le prix du bien va subir une décote dite "abattement d'occupation".

Il y a deux façons de la calculer :

• Soit on applique un taux forfaitaire du style - 50% à 70 ans et -40% à 80 ans.
• Soit on fait un calcul en fonction des prix des loyers du voisinage et on défalque le montant de location sur la durée théorique restant à vivre du vendeur.

Exemple :

• Mr Martin vend son bien en viager occupé. Il a 80 ans et son bien vaut 200 000 €. Selon les tables statistiques, à cet âge la moyenne de vie supplémentaire est de 7 ans.
• Le loyer moyen constaté de voisinage pour un bien similaire est de 1000€/mois.
• La somme à défalquer sera donc de 1000 € x 12 mois X 7ans = 84 000 €.
• Soit une valeur décotée de 116 000 €.
• On observera que la première méthode de calcul donne peu ou prou le même résultat :    200 000 € - 40% = 120 000 €.

Ce qui est logique puisque ces taux d'abattement ont été calculés en fonction des taux de rapports locatifs classiques et des statistiques d'espérances de vie.

La première méthode est pratique pour faire une estimation rapide mais on préfèrera malgré tout, pour la décote définitive et officielle, la seconde méthode qui a l'avantage de la précision et de la sécurité. En effet, il existe des disparités de loyers et de rapports selon les régions. La seconde méthode vous évitera donc d'avoir des problèmes avec l'administration fiscale pour "'sur-décote".

Notons que ce système de décote est également intéressant si vous avez de l'argent à placer et que vous désirez faire des plus-values importantes. Vous avez en effet le droit d'acheter en viager sans rente, juste en payant l'intégralité du bien sous forme d'un bouquet. Ce qui vous permet de profiter à plein de la décote.

Pour en savoir plus sur le calcul du viager occupé (celui ci-dessus est incomplet) vous pouvez visitez la page : calcul de la rente du viager

L'économie de crédit lors d'un viager occupé

Quand on analyse le système du viager occupé, on dénote une ressemblance avec le crédit : vous payez tous les mois une somme pour votre habitation.

La grosse et avantageuse différence c'est que vous n'avez pas de crédit sur le dos et que vous ne payez donc tous les mois que le capital.

C'est un aspect peu souligné du viager occupé mais qui, à nos yeux, est essentiel. Non seulement vous vous offrez un bien décoté mais en plus vous le financez vous même sans avoir à payer les intérêts d'un crédit.

Ce système de viager est à ce point avantageux qu'il est appelé "crédit viager".

Précision : les bouquets sont en général des sommes peu importantes mais on peut avoir besoin d'un crédit pour le financer. Cela n'est pas simple, mais possible (voir un peu plus bas)

Les conditions du contrat de viager occupé

• Avec le viager occupé, l'acquéreur devient propriétaire du bien le jour de la signature de l'acte authentique.

• Cela a pour conséquence qu'il sera débiteur de certaines charges tels que l'impôt foncier, la quote-part de l'assurance de son immeuble, de la quote-part du salaire du syndic, des travaux votés en assemblée des copropriétaires.

• La taxe d'habitation et les charges locatives restent à la charge du vendeur.

• L'acheteur peut s'il le désire revendre son bien quand il le veut. Il restera cependant responsable des arrérages(les loyers de la rente) dans ce sens où si le nouveau propriétaire ne paie pas la rente, il redeviendra propriétaire. Et pourra soit conserver le bien soit le revendre à nouveau. Ce qui sera bien sur une très bonne affaire si le second propriétaire avait payé la rente pendant une longue durée.

• Il est à noter que les arrérages ne peuvent être réclamés par le vendeur après une période de 5 ans.

• La rente viagère est également indexée sur la date anniversaire chaque année et cela est obligatoire. Il est utilisé assez classiquement l'indice Insee des prix à la consommation.

• Le bien fait l'objet d'une hypothèque de premier rang afin de garantir le paiement des ventes. Cela rend difficile l'obtention d'un crédit car l'hypothèque est déjà prise mais si vous avez une résidence secondaire vous pouvez mettre l'hypothèque dessus. Vous pouvez aussi utiliser un pel ou un prêt personnel.

• Le vendeur a le droit d'usage et d'habitation du bien jusqu'à son décès. S'il désire ne plus habiter son bien, la rente sera alors majorée selon un barème dégressif car l'abattement du à l'occupation du bien n'aurait plus lieu d'être.

• La vente en viager pourra être annulée si dans les 20 jours qui suivent la signature du viager le vendeur meurt d'une maladie qu'il avait déjà au moment de l'acte.

Le législateur dans sa sagesse a dû se dire que les personnes âgées qui ont recours au viager occupé ont de petits moyens à la base et que la rente du viager leur servirait surtout à finir leur vie dignement.

• En dessous de 69 ans : abattement de 60 %
• A partir de 69 ans : abattement de 70 %
• Abattement de 100% pour les rentes certaines (les rentes certaines sont des viagers dont le nombre d'années de paiement sont déterminées à l'avance lors de la signature du viager)