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Le viager occupé

Le viager occupé : le grand classique du viager

viagerOn parle de viager occupé lorsque la personne qui vend son bien en viager continue d'y habiter et ce jusqu'à sa mort.

Le viager occupé est la formule de viager la plus courante puisqu'elle représente 98% des viagers contractés en France.

On peut se demander pourquoi c'est la plus courante alors que la demande des acheteurs est plutôt orientée sur le viager libre, qui leur permettrait d'habiter le bien immédiatement. Tout simplement parce que la formule la plus populaire chez les vendeurs est le viager occupé. En effet, le principe même et l'intérêt majeur du viager est de permettre d'avoir un revenu complémentaire tout en continuant d'habiter son bien. Dans ce cadre il est bien normal que les vendeurs choisissent majoritairement cette formule.

Faisons une parenthèse pour dire qu'acheter en viager c'est également aider un ancien à finir ses vieux jours en toute tranquillité et dans la dignité.

Le viager libre quant à lui possède un intérêt fiscal qui n'intéresse qu'une petite population de vendeurs (voir la page que nous lui consacrons : le viager libre).

 

Intérêt du viager occupé pour l'acquéreur

L'image d'Epinal du viager est que le gros intérêt du viager occupé pour l'acheteur est que le vendeur décède rapidement. Ce qui permettrait de s'offrir un bien à un prix dérisoire.

Bien sur ce genre de choses arrivent mais il vaut mieux ne pas compter dessus car c'est quand même la loterie, d'autant plus que l'évènement contraire peut aussi se produire (le vendeur qui continue à vivre jusqu'à des âges canoniques).

L'intérêt est autre part. On devrait parler d'intérêts car il y en a deux fondamentaux :

La décote du bien lors d'un viager occupé

Nous avons évoqué le sujet dans notre page générale sur le viager, le viager occupé permet de réaliser une décote importante sur le prix du bien.

viagerEn effet, lors d'un achat en viager occupé, vous n'avez pas la jouissance de votre bien pendant un certain nombre d'années. Si vous achetez à 40 ans et que vous ne pouvez occuper votre bien qu'à 55 ans, on peut considérer qu'une partie de la jouissance du bien vous aura échappé.

Le fait que le vendeur puisse continuer à habiter la maison ou l'appartement jusqu'à son décès est également pour lui un avantage.

De ce fait, le prix du bien va subir une décote dite "abattement d'occupation".

Il y a deux façons de la calculer :

  • Soit on applique un taux forfaitaire du style - 50% à 70 ans et -40% à 80 ans.
  • Soit on fait un calcul en fonction des prix des loyers du voisinage et on défalque le montant de location sur la durée théorique restant à vivre du vendeur.

Exemple :

  • Mr Martin vend son bien en viager occupé. Il a 80 ans et son bien vaut 200 000 €. Selon les tables statistiques, à cet âge la moyenne de vie supplémentaire est de 7 ans.
  • Le loyer moyen constaté de voisinage pour un bien similaire est de 1000€/mois.
  • La somme à défalquer sera donc de 1000 € x 12 mois X 7ans = 84 000 €.
  • Soit une valeur décotée de 116 000 €.
  • On observera que la première méthode de calcul donne peu ou prou le même résultat :    200 000 € - 40% = 120 000 €.

Ce qui est logique puisque ces taux d'abattement ont été calculés en fonction des taux de rapports locatifs classiques et des statistiques d'espérances de vie.

La première méthode est pratique pour faire une estimation rapide mais on préfèrera malgré tout, pour la décote définitive et officielle, la seconde méthode qui a l'avantage de la précision et de la sécurité. En effet, il existe des disparités de loyers et de rapports selon les régions. La seconde méthode vous évitera donc d'avoir des problèmes avec l'administration fiscale pour "'sur-décote".

Notons que ce système de décote est également intéressant si vous avez de l'argent à placer et que vous désirez faire des plus-values importantes. Vous avez en effet le droit d'acheter en viager sans rente, juste en payant l'intégralité du bien sous forme d'un bouquet. Ce qui vous permet de profiter à plein de la décote.

Pour en savoir plus sur le calcul du viager occupé (celui ci-dessus est incomplet) vous pouvez visitez la page : calcul de la rente du viager

L'économie de crédit lors d'un viager occupé

Quand on analyse le système du viager occupé, on dénote une ressemblance avec le crédit : vous payez tous les mois une somme pour votre habitation.

viagerLa grosse et avantageuse différence c'est que vous n'avez pas de crédit sur le dos et que vous ne payez donc tous les mois que le capital.

C'est un aspect peu souligné du viager occupé mais qui, à nos yeux, est essentiel. Non seulement vous vous offrez un bien décoté mais en plus vous le financez vous même sans avoir à payer les intérêts d'un crédit.

Ce système de viager est à ce point avantageux qu'il est appelé "crédit viager".

Précision : les bouquets sont en général des sommes peu importantes mais on peut avoir besoin d'un crédit pour le financer. Cela n'est pas simple, mais possible (voir un peu plus bas)

Les conditions du contrat de viager occupé
  • Avec le viager occupé, l'acquéreur devient propriétaire du bien le jour de la signature de l'acte authentique.
  • Cela a pour conséquence qu'il sera débiteur de certaines charges tels que l'impôt foncier, la quote-part de l'assurance de son immeuble, de la quote-part du salaire du syndic, des travaux votés en assemblée des copropriétaires.
  • La taxe d'habitation et les charges locatives restent à la charge du vendeur.
  • L'acheteur peut s'il le désire revendre son bien quand il le veut. Il restera cependant responsable des arrérages(les loyers de la rente) dans ce sens où si le nouveau propriétaire ne paie pas la rente, il redeviendra propriétaire. Et pourra soit conserver le bien soit le revendre à nouveau. Ce qui sera bien sur une très bonne affaire si le second propriétaire avait payé la rente pendant une longue durée.
  • Il est à noter que les arrérages ne peuvent être réclamés par le vendeur après une période de 5 ans.
  • La rente viagère est également indexée sur la date anniversaire chaque année et cela est obligatoire. Il est utilisé assez classiquement l'indice Insee des prix à la consommation.
  • Le bien fait l'objet d'une hypothèque de premier rang afin de garantir le paiement des ventes. Cela rend difficile l'obtention d'un crédit car l'hypothèque est déjà prise mais si vous avez une résidence secondaire vous pouvez mettre l'hypothèque dessus. Vous pouvez aussi utiliser un pel ou un prêt personnel.
  • Le vendeur a le droit d'usage et d'habitation du bien jusqu'à son décès. S'il désire ne plus habiter son bien, la rente sera alors majorée selon un barème dégressif car l'abattement du à l'occupation du bien n'aurait plus lieu d'être.
  • La vente en viager pourra être annulée si dans les 20 jours qui suivent la signature du viager le vendeur meurt d'une maladie qu'il avait déjà au moment de l'acte.
viagerQui paie les frais de notaire dans le cas du viager occupé ?

Les frais de notaire, les droits d'enregistrement, les frais d'inscription hypothécaire sont payables par l'acheteur.

Si le viager occupé a été fait par le biais d'une agence, les frais d'agence sont repartis selon accord entre acheteur et acquéreur ( pas de règles précises).

Les avantages fiscaux du viager occupé, pour le vendeur

Le législateur dans sa sagesse a dû se dire que les personnes âgées qui ont recours au viager occupé ont de petits moyens à la base et que la rente du viager leur servirait surtout à finir leur vie dignement.

Et qu'en conséquence, les revenus de la rente de devraient pas être trop lourdement imposées.
Voici les taux d'abattement fiscal du viager :
  • En dessous de 69 ans : abattement de 60 %
  • A partir de 69 ans : abattement de 70 %
  • Abattement de 100% pour les rentes certaines (les rentes certaines sont des viagers dont le nombre d'années de paiement sont déterminées à l'avance lors de la signature du viager)

 

 

♦ Viager Paris

♦ Viager Marseille

♦ Viager Lyon

♦ Viager Toulouse

♦ Viager Nice

♦ Viager Nantes

♦ Viager Strasbourg

♦ Viager Montpellier

♦ Viager Bordeaux

♦ Viager Lille

♦ Viager Rennes

♦ Viager Saint Etienne

♦ Viager Toulon

♦ Viager Grenoble

♦ Viager Dijon

♦ Viager Angers

♦ Viager Saint Denis

♦ Viager Aix en provence

♦ Viager Brest

♦ Viager Villeurbanne

♦ Viager Nimes

♦ Viager Limoges

♦ Viager Clermont Ferrand

♦ Viager Tours

♦ Viager Amiens

♦ Viager Metz

♦ Viager Besançon

♦ Viager Perpignan

♦ Viager Orléans

♦ Viager Boulogne Billancourt

♦ Viager Mulhouse

♦ Viager Caen

♦ Viager Rouen

♦ Viager Nancy

♦ Viager Saint Denis

♦ Viager Argenteuil

♦ Viager Saint Paul

♦ Viager Montreuil

♦ Viager Roubaix

♦ Viager Tourcoing

♦ Viager Avignon

♦ Viager Nanterre

♦ Viager Créteil

♦ Viager Poitiers

♦ Viager Fort de France

♦ Viager Versailles

♦ Viager Courbevoie

♦ Viager Vitry sur Seine

♦ Viager Pau

♦ Viager Colombes

♦ Viager Aulnay sous Bois

♦ Viager Asnières sur Seine

♦ Viager Rueil Malmaison

♦ Viager Antibes

♦ Viager Saint Pierre

♦ Viager La Rochelle

♦ Viager Saint Maur des Fossées

♦ Viager Champigny sur marne

♦ Viager Calais

♦ Viager Aubervilliers

♦ Viager Cannes

♦ Viager Béziers

♦ Viager Bourges

♦ Viager Dunkerque

♦ Viager Saint Nazaire

♦ Viager Colmar

♦ Viager Drancy

♦ Viager Mérignac

♦ Viager Ajaccio

♦ Viager Valence

♦ Viager Quimper

♦ Viager Issy les Moulineaux

♦ Viager Noisy le Grand

♦ Viager Levallois Perret

♦ Viager Troyes

♦ Viager Antony

♦ Viager Neuilly sur Seine

♦ Viager Sarcelles

♦ Viager Clichy

♦ Viager Lorient

♦ Viager Niort

♦ Viager Cayenne

♦ Viager Pessac

♦ Viager Vénissieux

♦ Viager Saint Quentin

♦ Viager Chambéry

♦ Viager Ivry sur Seine

♦ Viager Cergy

♦ Viager Montauban

♦ Viager Hyères

♦ Viager Beauvais

♦ Viager Cholet

♦ Viager Bondy

♦ Viager Villejuif

♦ Viager Saint André

♦ Viager Vannes

♦ Viager Maisons Alfort

♦ Viager Fontenay sous Bois

♦ Viager Chelles

♦ Viager Arles

♦ Viager Pantin

♦ Viager Epinay Sur Seine

♦ Viager Fréjus

♦ Viager Evry

♦ Viager Grasse

♦ Viager Sartrouville

♦ Viager Clamart

♦ Viager Narbonne

♦ Viager Laval

♦ Viager Charleville Mézières

♦ Viager Evreux

♦ Viager Sevran

♦ Viager Saint Louis

♦ Viager Belfort

♦ Viager Annecy

♦ Viager Brive la Gaillarde

♦ Viager Cagnes sur Mer

♦ Viager Meaux

♦ Viager Albi

♦ Viager Saint Malo

♦ Viager Vincennes

♦ Viager Bobigny

♦ Viager Carcassonne

♦ Viager Blois

♦ Viager Montrouge

♦ Viager Martigues

♦ Viager Chalons en Champagne

♦ Viager Aubagne

♦ Viager Chateauroux

♦ Viager Chalon sur Saone

♦ Viager Saint Brieuc

♦ Viager Suresnes

♦ Viager Saint Ouen

♦ Viager Alfortville

♦ Viager Meudon

♦ Viager Puteaux

♦ Viager Bayonne

♦ Viager Tarbes

♦ Viager Boulogne sur Mer

♦ Viager Bastia

♦ Viager Saint Herblain

♦ Viager Angouleme

♦ Viager Castres

♦ Viager Sète

♦ Viager Arras

♦ Viager Valenciennes

♦ Viager Istres

♦ Viager Mantes la Jolie

♦ Viager Douai

♦ Viager Wattrelos

♦ Viager Gennevilliers

♦ Viager Livry gargan

♦ Viager Compiègne

♦ Viager Saint Germain en Laye

♦ Viager Corbeil Essonnes

♦ Viager Rosny Sous bois

♦ Viager Caluire et Cuire

♦ Viager Salon de Provence

♦ Viager Talens

♦ Viager Saint Priest

♦ Viager Thionville

♦ Viager Vaulx en Velin

♦ Viager Bourg en Bresse

♦ Viager Massy

♦ Viager Cherbourg Octeville

♦ Viager Alès

♦ Viager Chartres

♦ Viager Garges les Gonnesses

♦ Viager Bron

♦ Viager Noisy le Sec

♦ Viager Bagneux

♦ Viager Gagny

♦ Viager Nevers

♦ Viager Anglet

♦ Viager Reze

♦ Viager Melun

♦ Viager Gap

♦ Viager Vitrolles

♦ Viager Savigny sur Orge

♦ Viager La Courneuve

♦ Viager Auxerre

♦ Viager Choisy le Roi

♦ Viager Draguignan

♦ Viager Poissy

♦ Viager Lens

♦ Viager Saint Martin

♦ Viager Roanne

♦ Viager Villepinte

♦ Viager Saint Chamond

♦ Viager Tremblay en France

♦ Viager Echirolles

♦ Viager Hagueneau

♦ Viager Six Four les Plages

♦ Viager Pontault Combault

♦ Viager Stains

♦ Viager Montélimar

♦ Viager Saint Joseph

♦ Viager Sainte Geneviève

♦ Viager Saint Raphael

♦ Viager Bagnolet

♦ Viager Saint Laurent du Maroni

♦ Viager Montigny le Bretonneux

♦ Viager Chatellerault

♦ Viager Conflans Sainte Honorine

♦ Viager Macon

♦ Viager Agen

♦ Viager Villefranche sur Saone

♦ Viager Creil

♦ Viager Epinal

♦ Viager Saint Benoit

♦ Viager Neuilly sur Marne

♦ Viager Dieppe

♦ Viager Roman sur Isère

♦ Viager Marignane

♦ Viager Franconville

♦ Viager La Ciotat

♦ Viager Maubeuge

♦ Viager Chatillon

♦ Viager Colomiers

♦ Viager Cambrai

♦ Viager Lievin

♦ Viager Dreux

♦ Viager Le Perreux sur Marne

♦ Viager Chatenay Malabry

♦ Viager Schiltigheim

♦ Viager Thonon les Bains

♦ Viager Viry Chatillon

♦ Viager Sainte Marie

♦ Viager Houilles

♦ Viager Plaisir

♦ Viager Nogent sur Marne

♦ Viager Malakoff

♦ Viager Vallauris

♦ Viager Villeneuve Saint Georges

♦ Viager Athis Mons

♦ Viager Goussainville

♦ Viager Saint Laurent du Var

♦ Viager Mont de Marsan

♦ Viager Palaiseau

♦ Viager Chatou

♦ Viager Orange

Le calcul de la rente viagère